越秀地产经历人事大地震 上半年营收毛利双双下滑

　　■本报记者 陆肖肖 北京报道

　　今年上半年，龙头房企的业绩爆发，但也有多个老牌房企的发展未能跟上步调。越秀地产（00123.HK）就是其中之一，2018年上半年的营收、毛利均出现了下滑。

　　在业绩不佳的背景下，越秀地产的高管团队还进行了大换血，其董事长和副董事长双双辞职，令业界咋舌。在此情况下，越秀地产选择了出售其重点商业项目越秀财富天地广场，急于抛售资产变现。

　　业绩不佳

　　近日，越秀地产发布的2018年中期业绩公告显示，报告期内，越秀地产完成了279.8亿元的销售业绩，全年550亿元的销售目标刚刚完成过半。净利达13.1亿元，增长了19.2%。

　　在净利上涨的同时，越秀地产上半年营业收入仅101.6亿元，同比下降了14.9%；营业利润为20.20亿元，同比下降14.76%，毛利为26.2亿元，较去年中期下降11.8%。

　　对于差强人意的营收数据表现，在8月13日的中期业绩会上，其管理层表示，营收同比下降只是一个过程数，原因在于财务记账方法的问题，即项目移交给客户后才计入营收。

　　上半年，越秀地产于广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等城市新增 9 幅土地，总建筑面积约为249万平米。截止到今年上半年，越秀地产共拥有土地储备1822万平米，分布于全国13个城市。

　　另一方面，近5年来越秀地产的土地权益占比呈逐步下滑趋势。今年上半年越秀新增的9幅地块中，仅有2幅土地建筑面积权益占比高于90%，其余7个地块权益占比均低于50%，苏州高新区浒关地块一和南沙灵山岛地块二的权益比例仅为9.5%。截至2018年上半年，越秀的新增权益建筑面积为74.3万平米，平均权益比例仅为29.8%；总土地储备权益占比为57.0%，较今年年初下降了3.4个百分点。

　　对此，克而瑞地产研究机构分析称，这反映了越秀在拿地方面比较谨慎，土地权益占比较低会导致其未来权益销售金额下降，未来归母利润减少。

　　上半年营收的一部分还来自于越秀地产对于资产的腾挪所得，新增资产加厚了营收数据。半年报显示，越秀地产以总代价33.21亿元收购武汉康景92%的股权；5月3日，越秀地产以1.16亿元收购云秀公司100%股权，其中云秀公司拥有宏腾开发2%股权。转让后，越秀地产从拥有宏腾开发49%的间接实际权益增至约50.91%，达到了财务入表要求。

　　收购完成之后，两项资产分别为越秀地产贡献了26.45亿元和7.67亿元的营收，以及3597万元和1452.6万元的净利。

　　此前，越秀地产管理层曾提出，2018年越秀地产销售目标为550亿元，2020年将销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元。在本次中期业绩会上，管理层表示目标不变。

　　疲态显露

　　就在业绩发布后的第二天，越秀地产公布了高层调整的消息。越秀地产公告称，张招兴辞任公司董事长及执行董事；朱春秀辞任公司副董事长及执行董事；林昭远获委任为公司董事长，并辞任公司副董事长及总经理；林峰获委任为公司执行董事、副董事长及总经理；刘艳成为公司执行董事。

　　越秀地产表示，此次人事调整是越秀集团应广州市人民政府要求及越秀集团内部分工。但此次人事调整的节点使得外界多了一些猜测。有业内人士表示，越秀在此时调整管理层，可能是由于业绩不佳的因素，企业的业绩成长不好的话，管理层的流动性就会增大。

　　在新的管理层上任3天后，越秀地产就计划出售一公司股权，抛售资产变现。越秀地产8月17日发布公告称，拟于广州产权交易所进行公开挂牌出售其于广州越汇的100%间接股本权益，广州越汇主要持有位于广州市的越秀财富天地广场。

　　越秀地产拟分别通过其两家附属公司庆和投资有限公司及广州市城市建设开发有限公司，于广州产权交易所进行公开挂牌出售广州越汇100%股本权益，其中庆和及广州城建分别持有广州越汇77.79%及22.21%的股份。

　　对于出售越秀财富天地广场的目的，越秀地产表示，公司预期建议出售可提升资产周转率和提高现金回流，提升本公司集团收购新增土地或其他地产公司股权的能力。作为昔日重点商业项目的财富天地广场，或将成为越秀地产向千亿规模冲击的垫脚石。

　　越秀地产的前身是广州市“住宅建设办公室”，1983年“住建办”改制为“广州市城市建设开发总公司”，是广州市最早成立的房地产综合开发企业，如今已经创办了35年，并于1992年在香港上市。

　　国企的身份给越秀地产带来了极大融资和拿地的便利，拿到一手好牌的越秀地产却没有将其优势充分发挥出来。近几年，公司在布局扩张、拿地和规模上的小步慢走，与其他快速发展的房企相比，显得太过于保守。

　　2012年-2017年，越秀地产的合同销售金额分别为123 亿元、146.3亿元、220.1亿元、248.5亿元、302.5亿元和408.7亿元，相比于其他房企来说，增速始终不高。越秀地产的毛利率近年也一直在下滑，由2012年的47%下降至2018年中期的25.8%。

　　近年来，规模快速扩张成为各大房企的一致诉求，但越秀地产作为华南地区老牌房企，与同为广东本土房企的富力地产、雅居乐、中国奥园等相比较，发展的步伐明显慢了许多，2017年的业绩还在400亿元徘徊。中国指数研究院今年上半年品牌房企销售业绩排行榜显示，越秀地产排在第45位，富力地产、雅居乐、中国奥园分列第23、28和34位。

　　对于越秀地产的发展方向，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《华夏时报》记者，越秀地产应该立足其广东大本营，对核心城市加大布局，可以通过合作的方式，来快速增大其规模。另外要将过去收入囊中的地块尽快释放出来，增加企业的规模，但同时要考虑到企业的稳健性。

责任编辑：张国帅